楼市聚焦
□水渠、煤气管道成“天梯”□空调位变窃贼落脚点
□防盗网成了“助盗网” □天台和地库易藏贼
□厨房、厕所透气窗易“漏防”
□新闻由头
近期，广州一些楼盘频频发生失窃事件。追究起责任，业主和物管公开指责，邻里间相互猜忌。这扰人的阴霾，足让广州明媚的阳光大打折扣。
按马洛斯需要的层次理论，人身和财产安全其实是人最基本的需求。然而，有意思的是，比起方便、地段、房价等因素，大部分的购房者在买房时都不会把“防盗设计”放到一个重要的位置来考虑，他们的购房理念常常归结于“拥有的渴望”“美好生活的畅想”上，而不是真正的居住的质量和居住后的生命财产安全上。一句话，买家在权衡房子各因素时也存在巨大的心理冲突和矛盾。
失窃，不是一个简单行为事件，既有公共防窃意识观念淡薄的问题，也有小区业主自身防失窃意识薄弱的问题。
□小区失窃调查
据了解，凌晨三四点钟和白天上班时间是盗贼在小区作案的两个“黄金时段”，一是人们白天在外工作；二是不少人夜晚睡觉时间在凌晨一两点。因此，凌晨三四点往往成为盗贼作案的最佳时机。
个案1
管道成为窃贼作案路径
讲述人：谢先生、赵先生天河北某盘
谢先生：“上周六晚上我们家里有客人，玩到凌晨三点多才睡，为了通风，没有关位于厨房边上的窗户。上午10点多发现被盗，损失5000元，还有手机，但其他贵重物品没有失窃，信用卡也没动。大门没有被撬痕迹。”
赵先生：“我是深夜12点以后睡的，到第二天早上8点45分起床，发现一扇从来没有动过的窗虚掩着，钱包放在饭桌上，钱都没有了，共2800元，手表和信用卡都没有动，另外有2000元在鞋柜上也没拿走，可能是行窃者比较匆忙。大门没有打开的痕迹。”
推断
管道成为窃贼作案路径
由于失窃业主最晚休息时间为凌晨3点，因此初步断定作案时间为凌晨3点至5点。根据业主介绍，该小偷进户的通道都接近煤气管道，因此初步断定其通过煤气管道攀爬。但估计不可能从一楼爬上28、31楼，由于失窃楼层均比较接近天台，可以推断，小偷极有可能是白天潜伏在天台，晚上顺煤气管道爬下来作案。
由于该小区走火通道和地下停车场没有监视器，小偷行窃后完全可以沿走火通道下楼，躲藏在车库，然后在早上上班时间从容离开。
据失窃业主介绍，该小偷非常熟悉哪家有人，哪家没人，而且据保安反映，录像没有疑点，说明该小偷非常熟悉该小区的安全系统，懂得躲避监视器。因此估计小偷是熟悉小区情况的人，如被革职的保安或者装修工人等。
记者踩点感受
该盘为38层多栋住宅，记者进入小区不受阻拦，但在小区内拍照受阻拦。电梯内张贴了从8月3日起实行封闭式管理的告示，目前除了电梯和大堂外，地下停车场、走火通道均无监控，楼顶天台无锁，记者可以自由从1栋走向2、3栋。
个案2
楼层偏低易被盗
讲述人：张小姐珠江新城某盘
“周六晚上11点多睡觉，由于当晚我姐姐来了，三个房间都有人，只有书房空着，当晚我4点后就睡不着了，而三楼业主在3点多才回来。第二天早上7点多起床，最开始的时候发现生活阳台上的防蚊纱窗开着，我没有在意，看到客厅的大门没关，我还责怪儿子没记性。7点多我先生去书房，看到钱包里的发票都露出来了，现金已经没了，公文包和手机也不翼而飞，于是立即通知保安，之后就报了警。开始我们还把钟点工列为重点怀疑对象，但我们在猎德派出所录口供的时候，1004的户主也来报警，又过了一会，504的也来了，301的也来了，我们和警察才意识到这是连续作案。我们总共损失了2万多，没有买保险，损失惨重。”
推断
与上一案例不同的是，该小区被盗楼层偏低，而且集中在靠近马路的楼宇，并且是从接近煤气管道单元进入内部的，因此可以推断窃贼是从小区外翻过围栏，从一单位爬上公共阳台，然后沿着另外两个单元的煤气管道爬上楼的，从事主睡觉时间看，作案时间也是在夜晚12点到凌晨4点左右。
记者踩点感受
记者在进入该盘时即被三名保安询问进入原因，记者称是探望朋友。得到该盘业主证实后，保安才礼貌放行。在楼盘内记者发现，小区多处张贴注意家居安全的标语，并在电梯内张贴加强保安的告示，在电梯内和大堂有监视器，走火通道没有安装监视器，但据失窃业主反映，案发后保安称该监视器已经坏了很久。
□购房心理
购房中的防盗困惑
近段时间，不少小区传出被盗的消息，有的小区甚至是一连多户业主被盗，居住安全问题已经成为近来新闻媒体上聚焦的热点。尽管住户本身还有物业公司以及警方都在加强保安工作，但面对这些行踪不定的飞贼，对这个问题似乎并没有找到比较好的解决办法，究其根本当然主要有保安工作不到位的原因，但也有业内人士指出，由业主买房时的不在意到住进小区之后的麻痹大意再到最后的大意失荆州，业主也有自己的责任。
防盗不是购房注意热点
记者和不少房地产销售人员接触时，他们纷纷表示在购房中防盗设计从来就没有成为大家注意的问题，买房者比较注意的地方都是小区园林、配套、户型、外立面等，价格、地段更是买房时的重要决定因素，一般很少有客户提到防盗设计的问题。
在消费者不注意防盗设计的同时，开发商对自己推出的楼宇产品也很少提到防盗设计问题，对于这一点不少发展商这样解释，防盗主要还是后期管理，前期设计在防盗上面所做的工作空间并不是很大，只要后期的物业管理和公共安全管理做到位，业主自身秉持应有的警惕，被盗的几率应该是很低的。当然也没法完全排除这种可能性，因为道高一尺魔高一丈，盗窃这个千古不变的职业不会因此而消失。
防盗是购房的次要需求
住在海珠区某小区的李小姐指出，防盗设计在她购房时基本上没有考虑，买的时候只想着拥有这套价格理想地头理想的房子，基本上不会去考虑防盗问题。防盗问题都是到了入住装修的时候才考虑，这个时候才会左右看看怎样包装自己的房子使得自己的人身和财产更加安全。买房和入住一般都有一段不短的时间，到了交楼的时候一般都只是看看房子质量如何，根本上都不会去注意防盗设计问题，而且就算注意到了，这一点根本不成换房和退房的理由。
一中介人士就认为在目前新建的楼宇中防盗存在的问题并不是很大，新建的房子楼间距一般都会比较宽，而且在外立面上一般都会比较干净，不会有东一块西一块的，不利于盗贼攀爬。买家在防盗设计上面一般不会太留意，但在二手楼成交中就不是这样，对于时间长一些的二手楼，不少买家都会考虑周边环境以及防盗设计，买家一般都会比较青睐单位房。
防盗意识和水平在不断提升
就像二手楼交易一样，买家在购房之初就开始注意防盗的意识在日益增长，不少买家购房目标直指小区房，单体楼盘在市场上越来越不受欢迎，其中主要的一个原因就是安全防盗的问题。购房者不仅仅需要自身房间的财物安全，也需要安全的休闲小憩的地方。
政府方面也在逐渐顺应这种要求，广州早一两年就展开了一场轰轰烈烈的防盗网改建工程，也就是从居住安全的角度出发的。据有关部门统计，在入室盗窃案中，38%以上是窃贼在毁坏防护栏后进入房间的，而且，外凸的防护栏也为窃贼向上层攀登提供了条件。所以广州制定了一个强制性的规定，要求防护栏必须而且只能装在自家窗扇的内侧。从街头巷尾可以看到，目前广州基本上已经完成了防盗网的改造。
西安市也是把外凸的防护栏改成开启式的，将凸出墙体的部分改成贴墙式。律师指出防护栏作为保障居住安全的措施之一，必须符合1996年建设部和公安部联合颁布的《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》：要具备防撬、防踹、防攀缘、防跨越、防爬入等安全防范功能，同时还要符合消防法规、技术规范、标准的要求和城市容貌规定。
还有厦门、天津、成都、大连、沈阳、西安、太原、青岛等城市都先后出台措施整改防护栏。新《条例》第三十六条规定，“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。不过责任的追究是基于物业服务合同中的约定，合同没有约定就无从追究。
防盗是一个综合的系统工程，只要各方面力量综合拧成一股绳就不用太担心了。 本报记者何海鹰
□楼宇防盗支招
刘会成(中信发展有限公司业务总经理)
□特别强调厨房和厕所防盗网的安装
□防盗与逃生不可偏废
□建议选择新型防盗网
从往年的经验看，9月前后到春节期间是安装防盗网的旺季，安装位置一般是阳台、厨房、厕所等位置，我们一般特别强调厨房和厕所的安装。因为从客户的反映看，现在盗贼一般选择在一些暗角位置攀爬入室，例如煤气管道、下水道、空调位等，大阳台和窗户这些当眼的地方反而不是最危险的，但如果有兄弟阳台也要特别注意防盗网的安装，因为兄弟阳台会为窃贼偷盗多家提供方便。
过去，我们安装防盗网的时候，往往忽略了在发生灾害时窗户和阳台的逃生功能。在一些灾难中，不少死者就是因为被困在防盗网内无法逃生而失去获救机会的。因此目前在安装防盗网的时候我们都建议客户安装逃生门。
目前，由于美观和逃生安全的原因，不少小区禁止安装传统的防盗网，而随着科技的发展，防盗网也不断更新换代，目前已经出现了一种隐形防盗网，形状就好像一条条的平行下垂线，这些防盗网是由3-4毫米的钢丝和进口纤维制作的，加装报警器，一断就发出声音。价格约为100多元／平方米。
王先生(某国有房产公司物管负责人)
□小区安全第一道防线在入口处
□第二道防线在小区内部监控
□要注意装修工、搬运工、被辞退物业管理人员或保安，由于他们对楼盘情况较熟，比一般外来人员作案更易得手。
物管是非常复杂的系统工程。在小区安全管理方面，保安人员的责任、素质和经验是非常重要的，另外，业主的公共防盗意识和自我保护意识也必须加强，例如出入小区要凭证，亲友来访接受检查等，都需要业主的自觉配合。
小区安全第一道防线在入口处，通过严把入口，实现把不安定因素排除在小区之外，主要措施有封闭式管理、出入查证、业主IC卡等。
第二道防线在小区内部监控，通过在重要位置安装监视器，以及其他报警系统，实现对小区各个角落的完全控制，随时发现异常状况。
第三道防线又回到小区出入口。通过掌握小偷逃离现场的心理，控制“出”小区人群，增加成功逃脱的成本，将能达到阻吓犯罪行为的作用。
要注意装修工、搬运工、被辞退物业管理人员或保安，由于对业主情况和楼盘情况熟悉，比起普通外来人员更容易得手。如果和盗窃团伙联合起来就更难对付。
□楼宇设计盲点
盲点1水渠、煤气管道成“天梯”
外露的下水管和煤气管道不仅酿成了淘大花园传染非典的惨剧，还成为盗贼攀爬大楼的天梯。留意高楼设计的读者不难发现，现在大部分高楼的下水管、煤气管都装在户外，紧贴阳台和窗户，犯罪分子极易借助水渠、煤气管攀登入屋作案。广州天河区公安分局曾破获一起高层住宅入屋盗窃系列案，抓获窃贼欧阳连任。欧阳连任在两个月时间内在黄埔大道西的高层住宅作案70多宗，盗得10多万元的财物，就是利用安装在户外的煤气管攀爬入室，最高爬至21楼。被捕后他交代，高层住宅的煤气管都是紧挨着窗户安装，每层都有一条支管，既可当扶手又能作蹬踏点，爬上楼方便得很。
对策：在下水管和煤气管道添加扎手的铁丝网，把不必用铁管的管线改用塑料管，以降低攀爬的安全程度。
盲点2空调位变窃贼落脚点
本来为安装分体式空调而预留的位置，容易成为盗贼攀爬途中的落脚点。据记者观察，多处高楼空调位结实而且宽度适中，在经历惊险的高空攀爬后，站立甚至坐于其上的感觉应当是舒适而且安全的，而且从空调位进行各种更高难度的动作，安全系数将远远高于从煤气管攀爬。
对策：在空调位安装铁栏或者倒刺。
盲点3防盗网成了“助盗网”
目前，大部分高楼已经禁止安装传统的铁或不锈钢制防盗网，但这些安装了防盗网的家庭还是占了非常大的比例，虽然安装了这些防盗网的家庭相对安全，但可苦了旁边没安防盗网的家庭。窃贼完全可以利用凸出的防盗网爬上爬下作案。这时，甲家的防盗网可能就成了盗贼爬往乙家的安全网。而且附在防盗网上用钩子钩取钱物也令人防不胜防。
对策：合理安装防盗网，并结合纱窗使用。
盲点4天台和地库易藏贼
由于天台和地库没什么可偷的东西，人们往往忽略这两处的保安管理，加上走火楼道往往不设监视镜头，对窃贼来说，这无疑是打开方便之门，形成了天台--楼道--地库一线的“安全通道”。
过去人们总是认为越高越安全，但其假设前提是贼是从一楼爬往高楼的。但人们必须认识到，当天台的大门敞开时，盗贼就可以从楼梯甚至电梯直上天台伺机作案，这时，越接近天台的单位就越不安全了。在著名的“陈旭然命案”中，罪犯丁国礼就是利用消防水管从33楼天台滑下31楼作案。而在第一个案例中，也初步推断盗贼是从天台爬下煤气管道作案。盗贼得手后通过“天台—楼道—地库安全通道”潜入地下停车库，等到天亮混迹在人群中走出小区就很难追查了。
对策：提高对天台和地库的监视力度，阻断高楼间的天台通道，在地库设置统一出口，方便管理。
盲点5厨房、厕所透气窗易“漏防”
由于厨房厕所位于楼盘的暗角，而且靠近水渠、煤气管道，因此极易成为盗贼入户的入口。
对策：安装内置式窗花或者安全栏。
□重点
防车盗需多几个心眼
车越来越便宜，有车的人也越来越多，对于有车一族，不少人对于在小区停放保险不保险还是心存疑虑的，一辆车对于大多数人来说还是一件大件物品，存车在小区，如果发生丢失，小区物业管理公司赔还是不赔，不少人心里都没有底，就算是业内人士对于这个问题也是众说纷纭。
建立“问责制”防车盗
发生盗车事件，无论是车主还是物业管理公司都不愿意看到。对于车主来说，直接面对的就是财产损失，对于物业管理公司来说，不论是赔还是不赔，肯定受到损失的就是声誉，在业主选择物业管理公司的时代，这样的历史显然会使物业管理公司丢掉生意，甚至有可能会丢掉饭碗。
那么怎样防呢，在北京已经有了明确的规定：物业公司须24小时监管，根据该办法，小区内机动车停车管理主要包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库四大类，都统一由物业管理企业或由物业管理企业委托专业停车管理单位负责，而尚未实行物业管理的居住小区则由房屋管理单位或委托专业停车管理单位负责。
停车管理单位应当制定出切实可行的停车管理方案，还必须有专人对进出停车场的车辆进行登记，进门发放停车凭证，出门查验停车凭证后放行。
同时，物业单位还要24小时专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视，劝阻、制止损害停放车辆的行为，采取防范措施，防止车辆丢失。但这样的规定在广州似乎还未看到。
小区丢车，物管赔不赔？
那么存车在小区被盗了，物业管理公司到底是赔还是不赔呢？法律界人士指出，关键就在于物业公司与车主之间建立的究竟是何种合同关系？是保管合同关系还是停车场地有偿使用合同关系？如是停车场地有偿使用合同关系，物业公司仅负有提供停车场地的义务，而无需对停放车辆的安全负责；如是保管合同关系，物业公司不但对停放车辆负有看管义务，而且当车辆在其保管期间失窃时，还负有赔偿义务。从保管合同的概念和特征来分析，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。保管合同的成立，不仅须有当事人双方的意思表示一致，而且须有寄托人将保管物交付保管人的行为。
所以，法律界人士提醒各位车主，将车子停放在小区交给物业管理公司管理，一定要注意与物业管理公司之间的约定，是有偿使用场地还是保管关系。还要保存好交费卡，发生车辆丢失事件时应及时向公安部门报警，发生纠纷时应尽量提供与物业公司存在保管关系的相关证据。与此同时，最好的办法是办理保险以避免风险。
法院判赔结果不一
对于车辆丢失的案例已经有不少了，法院也已经有过判例，但审判结果却不一定一致。去年年底，杨先生的摩托车在小区内丢失，花都区法院审理认为，杨先生按月交纳保管费给物业管理公司，双方以此形成保管关系。在保管期间致使车辆丢失，物管公司应承担赔偿责任。
但相同的事件发生在去年2月，袁某的一辆本田小轿车在云景花园丢失，事后，车主袁某拿着“车辆出入凭条”多次向该小区的物业管理公司交涉，却一直没有结果。同年7月，车主袁某将物业公司告上法院。今年3月，广州市白云区法院审理后认为，原被告双方对车辆的丢失都有一定责任，依照公平原则，按照3∶7的比例承担责任。
业主需为车辆买保险
有法律界人士指出，在法律上权利和义务应该是对等的，得到多大收益，就相应地承担多大的损失。而对物业管理公司来讲，他们每月仅从车主那里收取几百元的停车费，却要承担几十万元的损失，对于占绝大多数的中小物业管理企业来讲，小区丢一两台小车就可让物业公司破产。那么物业管理公司如何来规避风险呢？
一位物业管理方面人士指出，如果物业管理公司要承担丢车的责任，那么收的费就应该是停车费再加保管费。如果是这样，其收费的名称、性质、额度就应调整，使双方的权利与义务对等。这样，收费提高了，物业管理企业的责任心也会随之提高，安全措施必定加强，同时，在业主对车辆进行保险的基础上，物管企业也应进行再保险，使这个行业尽可能规避风险。
本报记者何海鹰
□偷盗黑招曝光
打开大门留条后路
据了解，有经验的盗贼从窗户入户后，第一步先打开房门，目的是为了一旦被发现的时候能迅速逃离。
第二步是走进厨房取刀具，以备无法逃脱时与事主拼命。这里必须提醒读者的是，狗急跳墙的犯罪分子是最可怕的，万一发现有人入室打劫应该保持冷静，把自己锁在房间里，确保安全后才采取进一步行动。
撬门砸窗潜入空房
早期的防盗门只有几颗螺丝固定门框，实际上经不起撬扛的力度，早期防盗网大多是用钢筋或方槽铁焊成，密度稍疏，正好给扳手提供一个很好的夹口，加上烧焊的焊点一般都只有一点点，经不起一扳。虽然近期防盗门在强度方面有很大改进，但随着微型气割工具的诞生，已多次发现利用该工具进入室内行窃的案例。
尾随入户抢劫
在很多城市，发现歹徒窜至居民住宅楼，将安装在屋外的电闸拉掉，然后乘住户开门察看之机冲入屋内抢劫的系列案。此外，一些歹徒利用事主登广告出租房屋之机，假称上门看房，实施抢劫。还有的伪装成水电修理工，骗住户开门抢劫。另外，也有盗贼尾随户主入楼，当户主用钥匙开门时，用凶器相逼，强行进入屋里进行抢劫。
□防盗常识
小区里发现窃贼咋办？
1.窃贼正在室内，尚未发现有人回来时，可以迅速到外面喊人，并同时叫他人报告公安机关，以便将窃贼人赃俱获。如窃贼有汽车、自行车等交通工具，则要记下车牌号。
2.假如室内的窃贼已经发现来人时，要高声呼叫周围的居民群众，请大家协助抓住案犯，并扭送到公安机关。如果家住楼房，则要记住窃贼的相貌、体形、衣着等，边喊边往下跑，以免窃贼狗急跳墙。
3.如果案犯发现来人是中小学生而求饶或花言巧语辩解时，千万不要对犯罪行为怜悯同情而失去警惕。
家中被偷盗以后怎么办？
要尽量镇静，马上去派出所报案。家中被盗，一定要保护好现场，先不要乱动，也不要到处走动。如果你家中投保过家庭财产保险，不要忘了通知保险公司。
□防盗小贴士
□家中不要存放大量现金，一时用不着的钱款应存入银行，存折、信用卡不要与身份证、工作证、户口簿放在一起。
□股票、债券、金银手饰切忌在抽屉、柜橱等引人注意的地方存放。
□电视机、录像机、照相机等高档商品应将明显标志及出厂号码等详细登记备查。
□钥匙要随身携带，不要乱扔乱放，防止外人乘机印模仿制；丢失钥匙要及时更换门锁。
□学龄前儿童不能带钥匙，更不能将钥匙挂在脖子上。
□离家前要将门窗关好，上好保险锁。
□交朋友要慎重，家庭成员特别是青少年不可随便将生人带到家中。
□雇佣保姆要找较可靠的人，要查验其身份证，并到派出所申报暂住户口。
□对保姆要进行安全教育，主人不在家时不要让陌生人入室。
□保姆离开工资交结清，门锁钥匙要收回，最好换新门锁。
□对有条件的家庭加装智能电子警报系统，有警情时及时报警，通知相关人员或公安机关。
□有天井的楼房，卫生间和厨房窗户往往成为犯罪分子登堂入室的通道，应安装内置式防护栏，加以防范；
□较长时间外出时应与邻居打好招呼，有接警中心联网的，应在接警中心备案，请求关照。
